Calculateur d'assurance SCHL

Comprendre l'assurance prêt hypothécaire au Canada

Lorsque les Canadiens achètent une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %, ils doivent payer une assurance prêt hypothécaire. Bien que souvent appelée « assurance SCHL » d'après la Société canadienne d'hypothèques et de logement, cette assurance protège le prêteur, pas l'emprunteur. Si vous faites défaut sur votre hypothèque, l'assureur paie le prêteur. Vous payez la prime mais ne recevez aucun avantage direct au-delà de la capacité d'acheter avec une mise de fonds plus petite.

Cette exigence existe parce que les hypothèques à ratio élevé (celles avec moins de 20 % de mise de fonds) comportent plus de risques pour les prêteurs. L'assurance transfère ce risque à l'assureur, rendant les prêteurs disposés à offrir des hypothèques aux acheteurs qui n'ont pas encore accumulé une mise de fonds complète de 20 %.

Comprendre comment fonctionne l'assurance hypothécaire vous aide à prendre des décisions éclairées sur votre stratégie de mise de fonds et à budgétiser avec précision le vrai coût de l'accession à la propriété.

Qui fournit l'assurance hypothécaire

Trois compagnies offrent l'assurance prêt hypothécaire au Canada :

• SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) - La société d'État fédérale et le plus grand fournisseur
• Sagen (anciennement Genworth Canada) - Un assureur privé
• Canada Guaranty - Une autre alternative privée

Les trois utilisent la même structure de taux de prime. Votre prêteur choisit quel assureur utiliser, pas vous, et les taux et règles sont effectivement identiques quel que soit le fournisseur.

Taux de prime selon la mise de fonds

Les primes d'assurance hypothécaire sont calculées comme un pourcentage de votre montant hypothécaire (pas le prix de la maison). Le taux dépend de votre ratio prêt-valeur (RPV) :

Par exemple, sur une maison de 500 000 $ avec 10 % de mise de fonds (50 000 $), vous financez 450 000 $. Au taux de prime de 3,10 %, votre assurance hypothécaire coûte 13 950 $.

Comment les primes sont payées

La prime est basée sur votre montant hypothécaire (prix d'achat moins la mise de fonds), pas le prix total de la maison. Ce calcul détermine la prime unique que vous paierez.

Contrairement à certaines assurances nécessitant un paiement initial, les primes d'assurance prêt hypothécaire sont ajoutées au capital de votre hypothèque. Vous ne payez pas 13 950 $ à la clôture. Au lieu de cela, votre hypothèque devient 463 950 $, et vous remboursez la prime à travers vos paiements hypothécaires réguliers sur la période d'amortissement.

Cette approche rend l'accession à la propriété plus accessible mais augmente votre paiement mensuel et le total des intérêts payés sur la durée de l'hypothèque.

Prix maximum assurable de la propriété

L'assurance prêt hypothécaire n'est disponible que pour les propriétés au prix de 1 000 000 $ ou moins. Si vous achetez une maison plus chère, vous devez fournir au moins 20 % de mise de fonds, peu importe vos qualifications financières.

Cette limite s'applique au prix d'achat, pas à la valeur estimative. Les propriétés au-dessus de ce seuil ne sont tout simplement pas admissibles aux hypothèques assurées au Canada.

Exigences de mise de fonds minimale

Le Canada a des règles spécifiques de mise de fonds minimale basées sur le prix d'achat :

• Maisons jusqu'à 500 000 $ : Mise de fonds minimale de 5 %
• Maisons de 500 001 $ à 999 999 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $ plus 10 % sur la portion au-dessus de 500 000 $
• Maisons de 1 000 000 $ ou plus : Mise de fonds minimale de 20 % (aucune assurance disponible)

Pour une maison de 750 000 $, la mise de fonds minimale serait de 5 % de 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % de 250 000 $ (25 000 $), totalisant 50 000 $ (6,67 % du prix d'achat).

Considérations pour les emprunteurs autonomes

Les Canadiens qui travaillent à leur compte font face à un examen plus approfondi lors de la demande d'hypothèques assurées. Les prêteurs et les assureurs exigent généralement deux ans ou plus d'historique d'entreprise, des états financiers d'entreprise, un avis de cotisation de l'ARC, et une preuve de revenu constant.

Certains emprunteurs autonomes qui ne peuvent pas documenter un revenu traditionnel peuvent être admissibles à des programmes de revenu déclaré, mais ceux-ci exigent souvent des mises de fonds plus importantes ou peuvent ne pas être admissibles à l'assurance prêt hypothécaire.

Transférabilité : Transférer votre assurance

L'assurance prêt hypothécaire peut être transférable, ce qui signifie que vous pouvez transférer votre couverture existante à une nouvelle propriété lorsque vous vendez et achetez à nouveau. Cela peut économiser des milliers en primes sur votre prochaine maison.

La transférabilité exige que la nouvelle hypothèque soit avec un prêteur approuvé par le même assureur, que le ratio prêt-valeur ne dépasse pas le ratio original, et qu'il y ait une couverture continue sans interruption. Demandez à votre prêteur les options de transférabilité avant de supposer que vous devrez payer des primes d'assurance à nouveau.

Règles pour les propriétés locatives

L'assurance prêt hypothécaire est conçue pour les propriétés occupées par le propriétaire. Pour les propriétés locatives et d'investissement, des mises de fonds de 20 % ou plus sont généralement requises. Certains programmes d'assurance pour locations existent mais avec des critères plus stricts et des exigences de qualification différentes.

Si vous achetez une propriété que vous n'avez pas l'intention d'habiter, attendez-vous à avoir besoin d'une hypothèque conventionnelle (non assurée) avec au moins 20 % de mise de fonds.

Taxe de vente provinciale sur les primes

Certaines provinces facturent la TVP sur les primes d'assurance hypothécaire, ajoutant à vos coûts :

• Ontario : 8 % de TVP sur la prime
• Québec : 9 % de TVQ sur la prime
• Saskatchewan : 6 % de TVP sur la prime
• Manitoba : 7 % de TVP sur la prime (pour les propriétés hors de Winnipeg)

Sur une prime de 13 950 $ en Ontario, vous paieriez 1 116 $ supplémentaires en TVP. Cette taxe est généralement ajoutée à votre hypothèque avec la prime elle-même.

Impact sur les paiements mensuels

Ajouter la prime d'assurance à votre hypothèque augmente votre paiement mensuel de deux façons : vous empruntez plus de capital, et vous payez des intérêts sur ce montant supplémentaire sur toute la période d'amortissement.

Sur une hypothèque de 450 000 $ à 5 % sur 25 ans, le paiement mensuel est d'environ 2 628 $. Ajouter une prime de 13 950 $ fait passer l'hypothèque à 463 950 $, augmentant le paiement à environ 2 710 $. C'est 82 $ de plus par mois, totalisant près de 25 000 $ en paiements supplémentaires sur 25 ans lorsque vous incluez les intérêts sur la prime.

L'assurance hypothécaire en vaut-elle la peine ?

L'assurance prêt hypothécaire n'est pas optionnelle si vous voulez acheter avec moins de 20 % de mise de fonds. La vraie question est de savoir si acheter plus tôt avec l'assurance ou attendre d'économiser 20 % est plus sensé financièrement.

Acheter avec l'assurance vous permet d'entrer sur le marché immobilier plus tôt, bénéficiant potentiellement de l'appréciation des prix. Vous commencez à bâtir de l'équité au lieu de payer un loyer et bloquez les prix d'aujourd'hui plutôt que de courir après des marchés en hausse.

Attendre signifie éviter des milliers en primes d'assurance, profiter de paiements mensuels plus bas avec une mise de fonds plus importante, et bâtir plus de coussin d'équité contre les baisses du marché. La bonne réponse dépend de votre marché local, de votre taux d'épargne, des coûts de loyer et de vos circonstances personnelles.

Façons d'éviter l'assurance SCHL

Si vous voulez éviter les primes d'assurance hypothécaire, vos options incluent :

• Économiser 20 % de mise de fonds : L'approche la plus directe, bien qu'elle prenne plus de temps dans les marchés coûteux
• Mise de fonds provenant d'un don : Les dons familiaux peuvent aider à atteindre le seuil de 20 %
• Hypothèques de caisses populaires : Certaines caisses populaires offrent des hypothèques non assurées avec moins de 20 % de mise de fonds, bien que les taux puissent être plus élevés

Pesez le coût de l'assurance contre le coût d'opportunité de retarder l'accession à la propriété lorsque vous prenez votre décision.

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L'assurance prêt hypothécaire permet aux Canadiens d'acheter des maisons sans économiser une mise de fonds complète de 20 %, mais elle a un coût qui s'étend sur toute la durée de votre hypothèque. Comprendre les taux de prime, la structure de paiement et les alternatives vous aide à prendre une décision éclairée sur l'achat maintenant avec l'assurance ou l'épargne plus longue pour l'éviter. Ce calculateur vous montre exactement ce que cette assurance coûtera afin que vous puissiez budgétiser en conséquence et choisir le chemin qui convient le mieux à votre situation financière.